2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時短期調(diào)控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度，推動長效機制的建立健全。

       未來房地產(chǎn)政策短期將堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長期逐步構(gòu)建并完善長效機制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)，2018年長效機制落實將進一步加快。同時，短期調(diào)控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

       2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%，全年銷售將創(chuàng)新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價格方面，百城新建住宅均價環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。另一方面，重點城市在嚴厲政策調(diào)控下，市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

(1)重點城市成交規(guī)模：供應(yīng)受限，全年成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降幅最大
       全年成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)初步統(tǒng)計，2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規(guī)模居相對高位。

(2)重點城市成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)分化
       基于套總價、結(jié)合成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價對所有新房樓盤進行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。
       展望未來，在樓市長效機制作用下，房屋自住屬性強化，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)不斷增多，剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪?。對于大多?shù)二三線城市來說，首次購房者更傾向于購買大戶型產(chǎn)品，且隨著時間的推移，改善需求也將陸續(xù)釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進一步上升。

       全國各類土地推出量由降轉(zhuǎn)升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全國300個城市共推出各類用地20.1億平方米，同比增長9.7%，增幅較2016年上升了20.2個百分點，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升，2017年共成交17.1億平方米，同比增長10.2%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長19.5%。
       住宅用地成交樓面均價繼續(xù)上漲，溢價率開始回落。2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2374元/平方米，較2016年同期上漲26.1%。其中住宅用地樓面均價為4069元/平方米，同比上漲22.5%；商辦用地為2401元/平方米，同比上漲19.3%。溢價率方面，2017年全國300個城市各類用地平均溢價率為28.9%，較2016年下降14.0個百分點。其中，住宅用地平均溢價率33.7%，較2016年下降21.2個百分點；商辦用地平均溢價率為12.9%，較2016年下降1.3個百分點。

       2017年，品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標，市場占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。企業(yè)拿地補倉熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時，行業(yè)進入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長。

(1)銷售業(yè)績：144家百億房企，市場集中度超60%        2017年，百億房企達到144家，市場集中度快速提升。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身銷售額百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。
       百億陣營梯隊化格局逐步固化，500億分水嶺顯現(xiàn)。百億企業(yè)演變成五個明顯的陣營：5000億以上、1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為3家、13家、24家、27家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增長，實現(xiàn)穩(wěn)中有進；而300-500億、100-300億陣營數(shù)量則略有減少。大中型房企積極力爭上游、銷售規(guī)模更上臺階，而500億以下房企競爭優(yōu)勢逐漸減弱。

       企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規(guī)模增長顯著。2017年，品牌房企拿地積極，20家代表企業(yè)累計拿地26705萬平方米，同比增長59.1%；累計拿地金額15994億元，同比增長70.3%。其中，碧桂園拿地金額2802億元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企業(yè)拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。2017年企業(yè)在三四線城市拿地占比為25.1%，較去年提高了8.9個百分點。

       2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。大型房企業(yè)績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復(fù)雜的競爭環(huán)境下分化趨勢愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時代。對于開發(fā)企業(yè)來說，一方面要繼續(xù)把握增量市場空間，深耕重點都市圈及城市群，關(guān)注不同城市發(fā)展進程，把握重點和潛力城市發(fā)展規(guī)律，擴大自身規(guī)模。同時，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長期驅(qū)動力。另一方面，企業(yè)可大力挖掘存量資產(chǎn)運營價值，借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進居民消費升級，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值。通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、2018年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

       經(jīng)濟貨幣環(huán)境，央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關(guān)注點將更多集中于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經(jīng)濟增長向好趨勢不變，就業(yè)情況保持良好，同時金融嚴監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。

       政策方面，長效機制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場中長期運行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期。長效機制繼續(xù)深化促發(fā)展。年末中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)。明年將是長效機制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點，將進一步加快相關(guān)長效機制政策的落實和細化。
         在對國外房地產(chǎn)市場模型研究基礎(chǔ)上，同時借鑒國內(nèi)外的理論成熟、操作實際的國民經(jīng)濟動態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實際出發(fā)，設(shè)計建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場的長期內(nèi)在規(guī)律和進行政策評估設(shè)計。

       根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對2018年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：
       假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長6.7%）；
       假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；
       假設(shè)3：2018年基準利率不變，熱點城市信貸政策收緊不放松；
       假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。
       在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點。        總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時間，預(yù)計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計2018年企業(yè)補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響，預(yù)計全年保持平穩(wěn)。

(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持相對高位

       我國房地產(chǎn)市場化運行時間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗不足以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的國家經(jīng)驗顯得尤為重要。為了明確了解國家發(fā)展階段歷程，我們從經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、人口紅利、城市化發(fā)展程度三個維度，選取人均GDP、三產(chǎn)占比、人口增速、撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城市群聚合力等六個指標，將不同年份的美國、日本和中國看做獨立樣本，通過聚類分析各國發(fā)展階段并判斷我國未來的發(fā)展趨勢。
       結(jié)果顯示，美國經(jīng)濟水平達到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟開始倒退，目前我國的經(jīng)濟人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發(fā)達國家相比，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢。一方面，與相應(yīng)時期的發(fā)達經(jīng)濟體相比，我國經(jīng)濟增速突出。同處第二發(fā)展階段的70年代后期的美國與80年代左右的日本的經(jīng)濟增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國目前的經(jīng)濟增速仍處高位。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化。與發(fā)達國家相比，我國的撫養(yǎng)比明顯較低，具備一定的人口紅利優(yōu)勢。
       我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。從對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對高位運行?？v觀美國房地產(chǎn)周期與市場結(jié)構(gòu)變化，長期來看市場規(guī)模變化是相對平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強度利空刺激，市場并不會出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調(diào)控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會處于相對高位。

(2)租賃市場機會：主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大

       2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關(guān)注，各級政府先后出臺多個政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。我們對我國當前住房租賃市場的市場規(guī)模及未來市場空間進行了詳細測算，結(jié)果顯示，2016年我國住房租賃市場規(guī)模達1.38萬億元，至2020年可達近2萬億元。
       從流動人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計委數(shù)據(jù)，2016年，我國流動人口總數(shù)為2.45億人，約占全國總?cè)丝诘牧种弧?/strong>流動人口主要集中于城市群內(nèi)的一二線城市，是未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動人口數(shù)量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。
       從流動人口收入來看，我國流動人口收入增長較快。根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》，2015年我國流動人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
       從流動人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數(shù)城市不足20%。這一結(jié)果與我國當前發(fā)展所處階段及當下人民生活習慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發(fā)展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發(fā)達國家尚有不少差距。流動人口家庭總體而言相對當?shù)鼐用袷杖敫停沂杖胫杏邢喈敱壤栌糜谌粘Ｉ钕M支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。另一方面，由于流動人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲蓄及購房意識較強，因此也不愿在租房上付出更高資金。
       綜合上文分析，我們認為，在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對數(shù)量、流動人口流動范圍及租金增長空間。此外，各城市流動人口的長期居留意愿、房價與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發(fā)展的差異化。
       人口的流動對住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機會，更多的就業(yè)機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護機制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。